Befristete Mietverhältnisse: Die Regularien im Überblick

Obwohl es auf den ersten Blick recht unkompliziert erscheint: Ein unbefristetes Mietverhältnis findet erst dann sein Ende, wenn einer der beiden Vertragspartner (also Mieter oder Vermieter) die Vereinbarung aufkündigt. Hingegen wird ein befristeter Mietvertrag (ein sogenannter Zeitmietvertrag) exakt zu einem vorab bestimmten Zeitpunkt beendet. Folglich ist die im Vorfeld abgestimmte Dauer der Wohnungsüberlassung maßgeblich. In diesem Fall entfällt die Option einer regulären Kündigung (durch beide Parteien). Häufig offenbaren derartige Vertragsgestaltungen jedoch (unerwartete) Komplikationen im Detail, da die gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge äußerst rigoros ausgestaltet sind.

Damit ein Mietvertrag mit zeitlicher Befristung rechtlich gültig zustande kommt, bedarf es des Vorhandenseins beziehungsweise der Erfüllung spezifischer Bedingungen.

Zur zeitlichen Begrenzung von Mietverhältnissen: Die Notwendigkeit einer schriftlichen Rechtfertigung

„Nach Aussage der Mietrechtsexpertin Beate Heilmann ist ein befristeter Mietvertrag (ein Zeitmietvertrag) dann sinnvoll, wenn der Wohnungseigentümer beabsichtigt, seine Immobilie nur für eine gewisse Dauer zu überlassen, um anschließend (zu einem späteren Zeitpunkt) wieder uneingeschränkt über sie zu verfügen.'

Eine auf Zeit abgeschlossene Mietvereinbarung vermag sowohl Verpächtern als auch Mietparteien eine gewisse Sicherheit in ihrer Planung zu gewährleisten. Allerdings wird vom Deutschen Mieterbund (DMB) darauf hingewiesen, dass die zeitliche Eingrenzung des Mietverhältnisses zwingend präzise zu begründen und in schriftlicher Form im Mietdokument zu fixieren ist.

Falls im Mietvertrag hingegen kein juristisch anerkannter Grund für die Befristung schriftlich vermerkt wurde, transformiert sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes.

Zum Zeitmietvertrag: Die normative Verankerung im Paragraphen 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Infolge der im Jahr 2001 vollzogenen Mietrechtsreform ist es Vermietern lediglich gestattet, ein Mietverhältnis zeitlich zu begrenzen, sofern hierfür ein spezifischer (oder triftiger) Anlass existiert. In solchen Fällen spricht man von einem sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Demzufolge ist eine Mietvereinbarung ohne eine entsprechende Begründung für die Zeitbefristung als nicht statthaft zu erachten.

Diese Bestimmung findet sich detailliert in Paragraph fünfhundertfünfundsiebzig des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wieder, wo es explizit wie folgt formuliert ist:

Der Paragraph 575: Die Bestimmungen zum Zeitmietvertrag

(1) Die Begründung eines Mietverhältnisses auf eine festgelegte Dauer ist zulässig, sofern der Verpächter nach Beendigung der vereinbarten Überlassungsfrist

1. die betreffenden Räumlichkeiten für sich selbst, seine Angehörigen (aus der Familie) oder andere Mitglieder seines eigenen Hausstandes als Wohnraum beanspruchen möchte,
2. die gemieteten Räume auf rechtlich gestattete Art abreißen, substanziell umgestalten oder grundlegend instand setzen möchte, wodurch eine Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses die Durchführung dieser Vorhaben maßgeblich behindern würde, oder
3. beabsichtigt, die Wohnräume an eine Person zu vermieten, die in einem Dienstverhältnis zum Vermieter steht (oder zu Dienstleistungen verpflichtet ist)

und er zudem der Mietpartei den konkreten Anlass für die zeitliche Begrenzung bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses schriftlich kommuniziert. Andernfalls ist das Mietverhältnis automatisch als unbefristet begründet zu betrachten.

(2) Der Mieter ist berechtigt, vom Vermieter frühestens vier Monate vor dem Ende der Befristung die Auskunft zu fordern, ob der ursprüngliche Grund für die Zeitbegrenzung weiterhin gegeben ist, wobei die Antwort innerhalb eines Monats zu erfolgen hat. Sollte diese Mitteilung verspätet erfolgen, steht es der Mietpartei zu, eine entsprechende Ausweitung der Mietdauer um die Dauer der Verzögerung einzufordern.

(3) Falls der ursprünglich angeführte Befristungsgrund erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam wird, ist der Mieter befugt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um ebenjenen verspäteten Zeitraum zu beanspruchen. Sollte der Befristungsgrund gänzlich wegfallen, hat die Mietpartei das Anrecht, eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Die Verpflichtung zum Nachweis des tatsächlichen Eintretens des Befristungsgrundes sowie der genauen Länge einer etwaigen Verzögerung obliegt ausschließlich dem Vermieter.

(4) Jegliche vertragliche Absprache, die vom Gesetz abweicht und dabei den Mieter benachteiligt, besitzt keine Rechtsgültigkeit (ist somit ungültig).

Sollte keiner der vom Gesetz anerkannten und wirksamen Gründe für eine Zeitbefristung (welche sich über Monate oder sogar Jahre erstrecken kann) vorliegen, so ist auch kein tatsächlich qualifizierter Zeitmietvertrag zustande gekommen. Infolgedessen etabliert die Vereinbarung stattdessen ein unbefristetes Mietverhältnis von selbst.

Spezifika des Zeitmietvertrags: Formvorschriften und Eigenheiten

Ein zeitlich begrenzter Mietvertrag ist an bestimmte formale Vorschriften gebunden, um seine Rechtswirksamkeit zu erlangen. „Laut der juristischen Expertin Heilmann erwächst für den Mieter kein Recht auf einen unbefristeten Vertrag, falls der ursprüngliche Befristungsgrund während der laufenden Mietperiode vollständig entfällt.' Sollte sich hingegen der Anlass der Befristung zeitlich nach hinten verlagern, so dehnt sich die Mietzeit bis zu diesem neuen Stichtag aus - dies geschieht jedoch ausschließlich unter der Voraussetzung der Zustimmung beider Vertragspartner. Es steht dem Mieter jederzeit frei, die gemieteten Räumlichkeiten am Ablaufdatum des ursprünglich festgesetzten Zeitmietvertrags zu verlassen. Sofern die Mietpartei jedoch weiterhin in der Wohnung verbleiben möchte, ist es unerlässlich, dass sie ihre rechtlichen Ansprüche proaktiv einfordert.

Ein zeitlich begrenzter Mietvertrag ist an bestimmte formale Vorschriften gebunden, um seine Rechtswirksamkeit zu erlangen. „Laut Julia Wagner, einer Rechtswissenschaftlerin des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, ist es zwingend erforderlich, das Mietdokument in schriftlicher Form zu erstellen und eigenhändig zu signieren.' Andernfalls, falls das Mietverhältnis eine Dauer von mehr als einem Jahr überschreiten soll, wird die Vereinbarung als unbefristet angesehen. Es ist von entscheidender Bedeutung zu beachten, dass eine nachträgliche Modifikation oder ein erneutes Einverständnis bezüglich des Befristungsgrundes keinerlei Gültigkeit besitzt.

Des Weiteren ist es vonnöten, das Ende der vertraglich fixierten Laufzeit präzise zu bestimmen. Es existiert keine vorgeschriebene Mindestdauer für die Anmietung, und der befristete Mietvertrag darf prinzipiell unbegrenzt oft verlängert werden. Am Stichtag der Beendigung des Zeitmietvertrags ist weiterhin erforderlich, dass der ursprüngliche Anlass der Befristung nach wie vor besteht. Die Verpflichtung zum Nachweis des tatsächlichen Bestehens des Befristungsgrundes und der etwaigen Dauer einer Verzögerung obliegt dem Vermieter, wie es Paragraph 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), Absatz 3, Satz 3 vorschreibt.

Die Verpflichtung zur Informationserteilung sowie der Wechsel von Befristungsursachen

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, spätestens vier Monate vor dem Ende der vertraglich festgelegten Mietperiode eine Anfrage an den Vermieter zu richten, um zu erfragen, ob die ursprüngliche Begründung für die Zeitbefristung weiterhin Bestand hat. Bleibt eine Rückmeldung innerhalb eines Monats aus, verlängert sich der befristete Mietvertrag gemäß den Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) automatisch um den entsprechenden Zeitraum. Es besteht für den Vermieter folglich keine autonome Verpflichtung (oder Eigeninitiative), der Mietpartei aktiv Auskünfte zu erteilen.

Ein Verpächter ist nicht befugt, die ursprünglichen Begründungen für die Befristung seines Mietvertrages während der aktuellen Mietperiode zu wechseln - selbst dann nicht, wenn der neu angeführte Anlass formal ebenso gestattet wäre: Ein Beispiel hierfür wäre, wenn statt eines Familienangehörigen nunmehr ein Angestellter die Wohnung beziehen möchte; in diesem Fall handelt es sich um zwei voneinander abweichende Begründungen. Dennoch besteht innerhalb spezifischer Befristungsgründe ein gewisser Interpretations- oder Handlungsspielraum: Die Absicht, dass entweder der Sohn, die Tochter oder ein beliebiger anderer Verwandter die Wohnräume bewohnt, wird insgesamt dem Befristungsgrund der „Eigennutzung' zugeordnet.

Ausschluss des Kündigungsrechts anstelle eines befristeten Mietvertrages

Ein befristeter Mietvertrag ist nicht zwingend erforderlich, falls die Hauptabsicht von Vermieter und Mieter lediglich darin besteht, die Möglichkeit einer Kündigung für eine spezifische Zeitspanne zu unterbinden. Diese Intention lässt sich ebenso durch die herkömmliche, unbefristete Mietvereinbarung realisieren: Dies geschieht, indem im Mietdokument ein zeitlich definierter Ausschluss des Kündigungsrechts oder ein entsprechender Kündigungsverzicht zwischen den Parteien vereinbart wird.

Eine zusätzliche Eigenheit ist zu erwähnen: Befristete Mietverträge, die noch unter der Geltung des früheren Mietrechts, also vor dem einunddreißigsten August des Jahres 2001, abgeschlossen wurden, transformieren sich keineswegs selbsttätig in Zeitmietverträge gemäß den Bestimmungen des gegenwärtigen Mietrechts, sondern behalten ihre ursprüngliche Gültigkeit bei. „Wie die Rechtssachverständige Wagner vom Verband Haus & Grund Deutschland ausführt, beinhalten zahlreiche dieser Verträge eine Bestimmung, wonach sich die Mietdauer um ein zusätzliches Jahr verlängert, sofern sie nicht drei Monate vor ihrem Ende aufgekündigt werden. Hierdurch können sich mitunter sehr ausgedehnte Vertragslaufzeiten ergeben.'

Möglicherweise sind auch folgende Punkte für Sie von Belang:

Bundesgerichtshof: Die Verpflichtung aus einem Mietvertrag bleibt bestehen, selbst bei einer rechtlich unwirksamen Befristung.

Bundesgerichtshof: Eine ungültige Befristung kann mitunter als ein Ausschluss des Kündigungsrechts interpretiert werden.

Deutsche Presse-Agentur