Muster für den Verzicht auf Kündigung durch den Vermieter

Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht als Vertragsbestandteil

In Mietverträgen ohne feste Laufzeit kommt es häufig vor, dass der Verzicht auf ordentliche Kündigungen vereinbart wird. Normalerweise ist ein solcher Kündigungsausschluss zeitlich begrenzt oder auf bestimmte Kündigungsarten beschränkt. Doch was bedeutet ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag genau? Können Mieter und Vermieter in diesem Fall überhaupt keine Kündigung aussprechen?

Was bei einem Mietvertrag mit Kündigungsverzicht zu beachten ist, wann eine Kündigung dennoch zulässig ist und unter welchen Umständen eine solche Klausel ungültig wird, wird im folgenden Ratgeber detaillierter behandelt.

Verzicht auf ordentliche Kündigung: Einsetzbar im Mietvertrag

Ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag kann Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Zum einen binden Vermieter ihre Mieter für eine gewisse Zeit an die Immobilie und schaffen so eine Stabilität in der Nutzung und den Mieteinnahmen. Andererseits kann ein Kündigungsverzicht dem Vermieter vor einer Eigenbedarfskündigung einen Schutz bieten. Ist ein solcher Verzicht überhaupt zulässig, muss er wechselseitig sein oder kann er auch nur für eine Partei gelten?

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbaren. Dieser kann als gemeinsamer oder einseitiger Ausschluss für eine der Vertragsparteien festgelegt werden. Ein Verzicht auf eine Kündigung bezieht sich normalerweise nur auf unbefristete Mietverhältnisse. Befristete Mietverhältnisse haben bereits eine festgelegte Laufzeit, in der eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Wichtig ist, dass ein solcher Verzicht, wenn er länger als ein Jahr andauert, schriftlich dokumentiert wird.

Eine Klausel zum Kündigungsverzicht darf sich ausschließlich auf ordentliche Kündigungen beziehen. Außerordentliche Kündigungsrechte (z. B. bei Mietrückständen oder schwerwiegenden Mängeln) sind in der Regel nicht betroffen. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht verhindert also keine außerordentliche Kündigung.

Mietvertrag: Kündigungsausschluss als Standardklausel

Der Verzicht auf eine Kündigung kann im Mietvertrag durch Standardklauseln oder individuelle Vereinbarungen festgelegt werden. Das beeinflusst maßgeblich die mögliche Dauer des Kündigungsausschlusses. Auch die Art des Mietvertrags ist ausschlaggebend. Bei Staffelmietverträgen kann sich die zulässige Dauer des Kündigungsverzichts unterscheiden.

Bei Formularmietverträgen beträgt die maximale Dauer eines wechselseitigen Kündigungsverzichts gemäß der Rechtsprechung vier Jahre. Der Bundesgerichtshof (BGH, 08.12.2010, Az.: BGH VIII ZR 86/10) hat dies bestätigt. In der Praxis liegt die vereinbarte Dauer meistens bei zwei Jahren. Ist der Mietvertrag mit dem Kündigungsverzicht unterzeichnet, kann eine nachträgliche Änderung in der Regel nicht mehr vorgenommen werden.

Einseitige Vereinbarungen sind bei Formularmietverträgen ebenfalls zulässig. Verpflichtet sich nur der Mieter zum Kündigungsverzicht, dann kann dies für eine Dauer von maximal vier Jahren vereinbart werden. Diese einseitige Vereinbarung ist ausschließlich bei Staffelmietverträgen möglich.

Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters unterliegt dagegen keiner Beschränkung. Die Dauer des Verzichts kann die sonst übliche Vierjahresfrist überschreiten und sogar den gesamten Mietzeitraum umfassen. Das bedeutet in der Praxis, dass Vermieter auf eine Eigenbedarfskündigung verzichten können, da hier ausschließlich ordentliche Kündigungen betroffen sind.

Individuelle Regelungen: Wie ist der Kündigungsverzicht geregelt?

Anders sieht die Rechtslage bei individuellen Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern aus. Außerhalb von Standardklauseln ist ein Kündigungsverzicht für eine längere Dauer als vier Jahre möglich.

Bei solchen Vereinbarungen muss der Mieter jedoch darauf hingewiesen werden, dass sie von den üblichen gesetzlichen Regelungen abweichen. Die Wirksamkeit der Vereinbarung kann je nach Einzelfall unterschiedlich sein.

Ein längerer Kündigungsverzicht ist aber nur dann zulässig, wenn es sich nicht um einen Staffelmietvertrag handelt. Wie beim Formularmietvertrag darf eine individuelle Vereinbarung zum Kündigungsverzicht beim Staffelmietvertrag die Dauer von vier Jahren nicht überschreiten. Das gilt sowohl für einseitige Vereinbarungen zu Lasten des Mieters als auch für wechselseitige Vereinbarungen. Überschreitet eine Individualvereinbarung die möglichen Fristen, ist nicht die gesamte Vereinbarung unwirksam, sondern nur der überschreitende Teil.

Eine individuelle Vereinbarung kann ausschließlich den Vermieter betreffen. In diesem Fall gilt wie bei Standardklauseln - die Dauer ist unbeschränkt. Vermieter können also den Zeitraum, in dem sie einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, selbst bestimmen.

Wann ist ein Kündigungsverzicht unwirksam?

Ein vereinbarter Kündigungsverzicht ist nicht automatisch gültig. Beachten Vermieter bei Klauseln in Formularmietverträgen die vierjährige Frist nicht und überschreiten diese, kann dies zur Ungültigkeit der Klausel führen, insbesondere wenn es sich um eine wechselseitige Vereinbarung oder eine Verpflichtung nur für den Mieter handelt. Gleiches gilt für individuelle Vereinbarungen, die zeitlich begrenzt sind (z. B. bei Staffelmietverträgen).

Bei Standardklauseln führt die Überschreitung der Frist zu einer vollständigen Ungültigkeit des Kündigungsverzichts. Hier unterscheiden sich die Regelungen von denen zu individuellen Vereinbarungen, da bei diesen nur die überschreitende Zeit unwirksam ist, die gesamte Vereinbarung aber nicht.

Eine weitere Ausnahme gibt es bei Studenten. Der Bundesgerichtshof (BGH, 15.07.2009, Az.: VIII ZR 307/08) hat festgestellt, dass eine Dauer von zwei Jahren bereits zu einer Benachteiligung von Studenten führen kann. Daher sind Kündigungsverzichtsklauseln mit einer Laufzeit ab zwei Jahren für Mietverhältnisse, die zum Zwecke des Studiums abgeschlossen wurden, in der Regel unzulässig.

Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Wann kann ich kündigen?

Innerhalb des festgelegten Zeitraums des Kündigungsverzichts ist wie beschrieben eine ordentliche Kündigung nicht erlaubt. Eine Kündigung wird erst nach Ablauf der vereinbarten Frist möglich. Es gelten die gesetzlichen oder im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen, soweit sie wirksam sind.

Die Vierjahresfrist beginnt mit Vertragsabschluss und ist sowohl für Mieter als auch Vermieter verbindlich, sofern die Klausel wirksam ist. Für die erste zulässige Kündigung ist das Ende des Zeitraums entscheidend. Die Kündigung muss drei Monate vorher erfolgen.

Daher ist es wichtig, wann der Vertrag geschlossen wurde, denn eine ordentliche Kündigung mit Einhaltung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nur zum Ablauf des Kalendermonats möglich. Mieter und Vermieter sollten daher schon bei Vertragsabschluss auf die genauen Fristen achten. Im Zweifel müssen Vermieter die Kündigung zum Ende des Vormonats zulassen, um die Vierjahresfrist einzuhalten.

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