Wohnung ohne Mietvertrag kündigen
Welche Kündigungsfrist gilt bei mündlicher Mietvereinbarung?
Mietverhältnisse können aus verschiedenen Gründen ohne schriftlichen Vertrag entstehen. Häufig, wenn Mieter und Vermieter sich gut kennen (z.B. sind befreundet oder verwandt), verzichten sie auf ein Dokument und einigen sich nur mündlich auf die Miete. In solchen Fällen sind sich viele Mieter und Vermieter oft ihrer Rechte und Pflichten nicht bewusst, und Probleme können entstehen.
Daher besteht oft Unsicherheit über die Kündigungsfrist bei fehlenden Mietvertrag. Dieser Ratgeber erläutert den Sonderfall der Kündigungsfrist ohne schriftlichen Mietvertrag und die relevanten Aspekte des deutschen Mietrechts.
Kündigungsfrist ohne Mietvertrag: Das BGB regelt die Frist
Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Wohnung vermietet wird, ohne einen entsprechenden schriftlichen Mietvertrag zu erstellen. Nur die Vereinbarungen zum Wohnraum und die vereinbarte Miete werden festgehalten. In solchen Fällen stellt sich die Frage nach der anzuwendenden Kündigungsfrist.
Auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, oder die Schriftform nicht eingehalten wurde (z.B. fehlende Unterschriften), unterliegt das Mietverhältnis dennoch dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Eine Wohnung kann sowohl ordentlich als auch außerordentlich gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung ist beispielsweise bei Nichteinhaltung der Mietzahlung möglich. Für die ordentliche Kündigung gilt § 574c BGB, welche eine Kündigungsfrist von drei Monaten vorsieht. Diese Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Folgemonats beim Vermieter eingegangen sein.
Der Vermieter kann ebenfalls ordentlich kündigen, benötigt aber ein berechtigtes Interesse und muss möglicherweise eine längere Kündigungsfrist beachten, je nach Mietdauer. (Gemäß § 573 BGB).
Nebenabreden und Beweise
Problematisch bei der Kündigung ohne Mietvertrag ist, dass Nebenabsprachen oft schwer nachweisbar sind. Vereinbarte kürzere oder längere Fristen sind juristisch oft nicht belegbar. In diesem Fall gilt das BGB. Ohne schriftlichen Mietvertrag besteht z.B. keine Renovierungspflicht des Mieters beim Auszug, und er ist nicht verpflichtet, Nebenkosten zu übernehmen, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde.
Befristete Anmietung: Kündigungsfrist
Grundsätzlich kann ein befristeter Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden. Es gibt somit keine Kündigungsfrist für die Wohnung, sondern das Mietverhältnis läuft automatisch ab, wenn es nicht verlängert wird. Auch eine mündliche Vereinbarung über eine befristete Anmietung ist möglich, sofern die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind.
Bei Mietverträgen über mehr als ein Jahr gilt die Fiktion eines unbefristeten Mietverhältnisses. Nach einem Jahr kann dann eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 573 bzw. 573c BGB erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate, auch wenn der Vertrag befristet war.
Untermietzusage: Die geltenden Regeln
Für Untermietverhältnisse gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie für Mietverhältnisse zwischen Mieter und Vermieter. In diesem Fall übernimmt der Hauptmieter die Rolle des Vermieters. Zwischen dem eigentlichen Vermieter und dem Untermieter besteht hingegen keine Vertragsbeziehung.
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Über den Autor
Der Rechtsanwalt Murat Kilinc ist seit 2014 zugelassen. Er studierte Jura in Bremen, absolvierte sein Referendariat in Celle und Verden. Nach einer selbstständigen Tätigkeit wurde er 2022 Geschäftsführer der rightmart Verden Rechtsanwalts GmbH. Seine Spezialgebiete umfassen Zivil- und Versicherungsrecht.
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