Mietwohnung renovieren Mieter

Zusätzliche Ratgeber zum Thema &8222;Renovieren&8220;

→ Renovierungskosten→ Schönheitsreparaturen

Literatur zu Themen rund ums Mietrecht

Wer muss laut Mietrecht die Wohnung renovieren?

§ 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestimmt, dass es zu den Hauptpflichten des Vermieters zählt, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben und dafür zu sorgen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt.

Dennoch ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, auch den Mieter zur Erneuerung der Wohnung zu verpflichten.

Aber wann besteht für wen eine Renovierungsverpflichtung? Welche Renovierungsarbeiten muss der Vermieter übernehmen? Wann kann die Erneuerung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden? Und wer übernimmt eigentlich die Renovierungskosten für die Wohnung? Das und mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Renovierung: Was sind Schönheitsreparaturen?

Wenn von Renovierung im Mietrecht die Rede ist, sind damit sogenannte Schönheitsreparaturen gemeint. So werden Maßnahmen zur Instandsetzung der Mietsache bezeichnet, die ausschließlich dekorativen Zwecken dienen. § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) legt genau fest, um welche Arbeiten es sich dabei handelt:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Anstreichen der Fußböden und Heizkörper, inklusive Heizrohre
• Anstreichen der Innentüren sowie der Innenseiten von Außentüren und Fenstern

Darüber hinaus zählen auch Arbeiten, die zur Vorbereitung der oben aufgeführten Maßnahmen durchgeführt werden müssen, zu Schönheitsreparaturen. Dazu gehören z. B. das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der Bohrlöcher.

Wann besteht Renovierungspflicht für den Mieter?

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt, dass die Erneuerungsverpflichtung beim Vermieter liegt. Es handelt sich hierbei allerdings um abänderbares Recht. Dies bedeutet, dass von den gesetzlichen Bestimmungen durch eine vertragliche Übereinkunft abgewichen werden kann.

Demzufolge besteht die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dabei wird meistens bestimmt, dass die Renovierung entweder beim Umzug oder nach Ablauf einer bestimmten Frist durchgeführt werden muss.

Es besteht also nur dann für den Vermieter eine gesetzliche Renovierungspflicht, wenn im Mietvertrag keine entsprechende Klausel zu Schönheitsreparaturen auftaucht - oder wenn diese ungültig ist. Das ist tatsächlich nicht so unwahrscheinlich.

Renovierung durch den Mieter: Wann ist die Mietvertragsklausel unwirksam?

Grundsätzlich ist es legitim, die Verpflichtung zur Renovierung auf den Mieter zu übertragen. Allerdings kann die Klausel im Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auch unwirksam sein und den Mieter somit von dieser Pflicht befreien:

• Starre Renovierungsfristen für die Mietwohnung: Legt ein Mietvertrag fest, dass der Mieter in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen vornehmen muss, z. B. alle drei Jahre, ist dies in der Regel unzulässig. Denn im Grunde genommen muss eine Renovierung nur dann vorgenommen werden, wenn auch wirklich Bedarf besteht. Somit müssen Mieter trotz entsprechender Vereinbarung auch nach Ablauf der Frist die Mietwohnung nicht renovieren, wenn sie bis dahin keine nennenswerten Abnutzungserscheinungen aufweist.
• Endrenovierung bei Auszug: Besonders häufig wird Mietern auferlegt, dass sie mit dem Ende ihrer Miete auch eine Renovierung der Wohnung vornehmen müssen. Doch auch hier gilt, dass die Schönheitsreparaturen nur durchgeführt werden müssen, wenn tatsächlich Bedarf besteht.
• Einzug in unrenovierte Wohnung: Wurde dem Mieter die Mietwohnung bereits unrenoviert übergeben, kann die Renovierungsklausel im Mietvertrag ebenfalls ungültig sein. Dies gilt insbesondere bei kurzer Mietdauer, denn ein Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Wohnung in besserem Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat.
• Renovierung durch Fachleute: Sieht der Mietvertrag vor, dass die Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung ausschließlich durch professionelle Handwerker erfolgen dürfen, ist die Schönheitsreparaturklausel ungültig.
• Farbvorgaben bei Renovierung: Solange das Mietverhältnis besteht, kann der Vermieter nicht vorschreiben, in welchen Farben der Mieter seine Wände anstreicht oder welche Tapeten er anklebt. Bei der Rückgabe der Mietwohnung kann allerdings bestimmt werden, dass die Dekoration farblich neutral zu halten ist.

Wann dürfen Mieter eine Renovierung vornehmen?

Nicht immer führen Mieter Schönheitsreparaturen auch durch, weil sie dazu verpflichtet sind. Oft verspüren sie auch selbst den Wunsch, eine Renovierung vorzunehmen und die Wohnung ihren individuellen Bedürfnissen anzupassen.

Arbeiten, die beim Auszug problemlos wieder rückgängig gemacht werden können und die keine bauliche Veränderung darstellen, dürfen ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen. Dazu gehören z. B. Tapezieren, Streichen oder das Bohren von Löchern.

Bei größeren Maßnahmen, wie z. B. dem Einbau von Sanitäranlagen oder dem Einziehen von Zwischenwänden, muss der Vermieter jedoch sein Einverständnis geben, bevor die Erneuerung vorgenommen werden kann. Die Kosten für diese freiwilligen Baumaßnahmen hat der Mieter zu tragen.

Was passiert, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht nachkommt?

Ist die Klausel im Mietvertrag, die die Renovierungspflicht auf den Mieter überträgt, wirksam und kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter einen Schadensersatzanspruch geltend machen. In diesem Fall führt er die Schönheitsreparaturen selbst durch und verklagt den Mieter auf die Zahlung der Renovierungskosten für die Mietwohnung.

Wurde eine Mietbürgschaft abgeschlossen, kann hier auch der Bürge zur Zahlung verpflichtet werden, sollte der Mieter dazu nicht in der Lage sein.

Es ist jedoch nicht zulässig, dass der Vermieter die Rückgabe der Mietwohnung verweigert, sollte der Mieter seiner Renovierungspflicht nicht nachgekommen sein.

Renovierung der Mietwohnung durch den Vermieter

Zu den gesetzlichen Vermieterpflichten gehört die Renovierung, also die Instandhaltung der Mietwohnung. Wie bereits erklärt können Arbeiten, die durch § 28 Abs. 4 II. BV als Schönheitsreparaturen definiert werden, mit einer entsprechenden Klausel auf den Mieter übertragen werden

Andere Ausbesserungsmaßnahmen hat jedoch in jedem Fall der Vermieter zu übernehmen, was der Mieter bei Bedarf auch geltend machen kann. Generell ist hier der tatsächliche Zustand des betreffenden Gegenstands ausschlaggebend; festgelegte Renovierungsfristen existieren nicht.

Fragen wie „Nach wie vielen Jahren muss der Vermieter das Bad renovieren?' können daher bestenfalls mit einem Achselzucken beantwortet werden. Denn sind z. B. die Fliesen kaputt oder ist die Badewanne so aufgeraut, dass sie nicht mehr benutzt werden kann, rechtfertigt das mitunter schon nach zwei oder drei Jahren eine Ausbesserung. Ist das Bad hingegen auch nach 20 Jahren noch voll einsatzfähig und wünscht sich der Mieter lediglich eine modernere Ausstattung, kann er keine Renovierung beim Vermieter einfordern.

Wann bzw. was muss der Vermieter nicht renovieren?

Unter folgenden Umständen können Mieter keine Renovierung einfordern:

• Die zu reparierenden Schäden bestanden bereits bei der Wohnungsbesichtigung und der Mieter war bei Unterzeichnung des Mietvertrags über diese informiert.
• Die Schäden wurden durch absichtliches oder fahrlässiges Verhalten vom Mieter verursacht und gehen über bloße Abnutzungserscheinungen hinaus.
• Die Renovierung betrifft Schönheitsreparaturen, zu denen laut Mietvertrag der Mieter verpflichtet ist.

Wann dürfen die Renovierungskosten auf den Mieter übertragen werden?

Selbst wenn die Renovierung vom Vermieter durchgeführt wurde, kann er darauf bestehen, dass der Mieter bis zu einer gewissen Grenze die Kosten übernimmt. Voraussetzung dafür ist, dass der Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthält.

Diese muss eine Höchstgrenze für den Kostenbetrag festlegen, welcher auf den Mieter umgelegt werden kann. Zudem ist die Klausel in der Regel nur bei Reparaturen zulässig, die sich auf häufig genutzte Gegenstände beziehen, wie z. B. Lichtschalter, Wasserhähne oder Türgriffe.

Weiterführende Literatur zum Thema Mietrecht

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietrecht:

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